|
|
מחפש לרכוש נכס חדש? הינה השלבים בשבילך
 לפני ביצוע רכישה של נכס
נדל"ן מניב, מומלץ לבצע בדיקת נאותות. זה יחסוך לך הרבה הפתעות לא נעימות
בהמשך הדרך!
רכישת נדל"ן מושכר: מה
לבדוק?
השתמש ברשימה להלן לצורך בדיקת נאותות לפני שאתה רוכש נכס נדל"ן מניב ומושכר
– בין אם בנין, דירה או נכס מסחרי. הוא יסייע בידך להימנע מהפתעות של "היום
שאחרי" הרכישה.
מהי בדיקת נאותות ? בפשטות, זוהי מעין חקירה של הפרטים של הזדמנות השקעה, כדי
שתבין את המספרים האמיתיים ותדע לאן הינך באמת נכנס.
בדר"כ
תהליך בדיקת הנאותות מתחיל לפני שהינך מניח הצעה מחייבת על השולחן, אולם באם הינך
מניח הצעה מחייבת תמיד תדאג לסייג אותה בכפוף לבדיקות נאותות, סייגים אשר יאפשרו
לך לבדוק ולאשר מסמכים מסויימים ולבצע בדיקות מסויימות לפני שאתה חותם על חוזה
הרכישה.
סקירת
תנאי השכירותבכדי לוודא את ההכנסה האמיתית מהכנס, השג את הסכמי השכירות החתומים
ע"י הדיירים וסקור את הנושאים להלן:
•
תקופת השכירות, דמי השכירות, דמי הניהול, וכל ההוצאות שחלות על השוכרים. כן יש
לבדוק את מנגנון ההצמדה של ההכנסות (צמודות לדולר/למדד)
בטחונות
שהפקידו הדיירים ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון, פיקדון במזומן, ערבים או כל בטוחה
אחרת.
•
דרך הגבייה מהדיירים (תשלום חודשי, צ'קים מראש, חיוב בהוראת-קבע או כרטיס אשראי
וכו').
•
תקופת התשלום – האם לכל השנה מראש, חודש מראש, רבעון מראש וכו'.
•
האם יש ביטוח לנכס ומי משלם אותו.
•
השג מסמכים או עדויות להיסטוריה בעייתית כגון פיגורים בתשלום, דיירים בעיתיים
וכו'.בדיקה פנימיתכדי ללמוד על המקום, מצב הנכס, ותיקונים עתידיים שעלולים להידרש,
עקוב אחר:
•וחדרים
או דירות ריקות המצויינות כמושכרות.
•
מטרדים או מפגעים.
•
מתקנים חסרים, ישנים או שבורים.
•
נזקי מים או אש.
•
דיירים בעייתיים הגורמים נזקים לנכס.
• כל
דבר שעלול לדרוש תיקון בקרוב.בדיקה חיצונית
•
מצב הגג, גיל ובעיות.• מצבן של מערכות החשמל והאינסטלציה
.•
מערכות קירור/חימום/אוורור – גיל ומצב.
•
מצב צבע חיצוני כללי.
•
מצב כבישי גישה פנימיים ומקומות החניה
.•
מצב הנוף / גינה / מערכת השקייה.סקירת הסכמי שירותזאת כדי לדעת אלו חוזים והסכמים
ישנם, והאם הם יעברו אליך:• הסכמי ניהול לנכס.• ניקוי בריכה (אם יש).• אחזקת מערכת
קירור / חימום.• אחזקת מכונות כביסה.• הסכמים הנוגעים לטלוויזיה בכבלים או בלווין.
•
שירותים למערכות אזעקה.• שירותי גננות / ניקיון.בדיקה משפטית ותכנונית• השג את נסח
הטאבו מלשכת רישום המקרקעין המחוזית (אפשר גם להוריד בתשלום באינטרנט).• בדוק
בעלויות (פרטי/מינהל), שעבודים, הערות אזהרה ומשכונות הרובצים על הנכס.• האם יש
בעיות עם אישורים או היתרים למיניהם.• בדוק ברשויות המס האם ישנם חובות מס שבח
שטרם שולמו לגבי הנכס.
•
בדוק ברשות המקומית האם ישנם חובות ארנונה או היטלי השבחה שטרם שולמו לגבי הנכס.•
בדוק ברשות המקומית האם ישנן בעיות של שימושים חריגים, בניה לא חוקית, הסגת גבול,
חדירות או פלישות למיניהן.• סקור את תוכנית בנין עיר (תב"ע) של האזור בו
ממוקם הנכס.דוחות וחשבונות• השג דוחות הכנסות והוצאות של 24 החודשים האחרונים.
•
בדוק דברים לא רגילים או חריגים בדוחות (כגון הוצאות נמוכות מדי/הכנסות גבוהות
מדי).• בדוק האם דמי השכירות היום משקפים את השוק או שהם גבוהים/נמוכים מהמקובל
בשוק.• בדוק חשבונות תיקונים של הנכס בשנה האחרונה.• בדוק חשבונות ארנונה, חשמל,
גז ומים מהתקופה האחרונה.היעזר באנשי מקצוע• תן לרואה-חשבון לבדוק מסמכים חשבונאיי
.•
שב עם עורך-הדין שלך לפני שאתה מנסח את ההצעה לבעל הנכס.• שאל את עורך-הדין האם
ישנן עוד בדיקות נאותות שעליך לבצע.
•
רשום את כל הבעיות שנתגלו, הערך את עלותן ובמשא ומתן עם המוכר נצל אותן להטבת תנאי
הרכישה.לסיכוםרוב הבעיות שמשקיעים נתקלים בהן כשהם קונים נכסים מושכרים אינן באמת
בלתי-צפויות. רוב הבעיות שצצות בהמשך היו ניתנות לצפייה מראש באם בדיקת נאותות
היתה מתבצעת כמו שצריך בזמן תהליך הרכישה.
תודה
רבה! :-)_________________________________________________________
קורס
מבוא על השקעות נדל"ן בחינם
שלום רב ,בעקבות פניות של גולשים הרוצים לקבל מידע המאפשר יצירת מקורות הכנסה חדשים ו/או השבחת הקיימיםאני מצרף במאמר זה וגם במסרים נוספים בעתיד אינפורמציה הקשורות הזדמנויות עסקיות.
חשוב לי לציין שתמהיל הגולשים באתרי הוא מאוד מגוון ולכן תוכלו למצוא חברים בחתך הסוציואקונומיהנמוך לצד החתך הבינוני-גבוה, שכירים לצד עצמאים, מבוגרים לצד צעירים וכו'.
לכן באופן טבעי ההצעות לא מתאימות לכולם כך שכל אחד מוזמן לבצע את הסינון בעצמו.חשוב לי לענות על הצרכים של כולם ולאורך זמן - אכן זה מה שיקרה.וכעת להצעה הראשונה...... רבים מכם שפנו אליי רוצים לדעת יותר על תחום הנדל"ן ועל האפשרויות לעשות שם כסף גדול.
א. במידה ויש לך כסף להשקיע - אתה מוזמן להירשם דרך קישור זה להרצאת מבוא חינם וללא כל התחייבות - כיצד ליצור לעצמך ביטחון כלכלי מהשקעות בנדל"ן. זה הרבה יותר פשוט ממה שאתה חושב ויודע על נדל"ן. להרשמה לחץ כאן!
ב. במידה ואין לך כסף להשקיע - אתה מוזמן להירשם דרך קישור זה להרצאת מבוא חינם וללא כל התחייבות - כיצד ליצורביטחון כלכלי מהשקעות בנדל"ן.
אם אתה מיישם את עקרונות שאני כותב במאמריי, ברור שהכסף המיוחל הזה יגיע אליך ברגע הנכון ועד אז זה הזמן הנכון מבחינתך ללמוד. אל תאבד זמן יקר, חיים פעם אחת ! (בגלגול הזה לפחות...)
יתרה מכך, ברגע שתשתתף בהרצאת מבוא שכזו , תקבל תיאבון, תרצה את זה מאוד ותיצור לעצמך שאיפה חזקה אשר תקלעליך עד מאוד לבנות את החזון המנטלי שלך שיכלול בצורה ברורה יותר אותך מייצר כסף מהשקעות בנדל"ן. נכון, גם אם אין לך כרגע שקל להשקיע. להרשמה לחץ כאן.
נ.ב. - מה חשבת שרוברט קיואסקי (מחבר את סדרת הספרים "אבא עשיר- אבא עני") עשה כשבאמצע שנות השלושים נאלץלגור 3 שבועות בחיפושית, כי לא היה לו כסף אפילו לשכר -דירה ?.... הלך ללמוד נדל"ן. בהצלחה ______________________________________________________________________
הכנסה פאסיבית משכירות, מדוע?
כדבר שבשגרה אנו שומעים מדי יום על מיליונרים שמשקיעים בנדל"ן. גאידמק,
לבייב, תשובה - מדוע העשירים אוהבים להשקיע בנדל"ן? מדוע כדאי לייצר הכנסה
פסיבית מדמי שכירות ?
השקעה בנדל"ן הינה מנוע צמיחה מרכזי, אם ברצונך לבנות עתיד כלכלי יציב.תופעה
נפוצה אצל מיליונרים היא שהם משקיעים בנדל"ן באמצעות ההון שמייצרים עסקיהם.מה
היתרונות שהינך משיג באמצעות השקעה בנדל"ן? ומדוע רוב העשירים אוהבים להשקיע
בנדל"ן?תזרים מזומניםאחד מהיתרונות הבולטים והמושכים ביותר של השקעה
בנדל"ן מניב הינה תזרים מזומנים.
תזרים הנובע מדמי שכירות הנגבים מהשוכר המשתמש
בנכס. כל מה שנדרש ממך הוא להשקיע זמן בחיפוש אחר הנכס הנכון להשקיע בו. לאחר מכן,
אתה מקבל תזרים מזומנים שוטף כמעט ללא שום מאמץ נוסף מצידך. ותזרים זה מתקבל כל
עוד אינך מוכר את הנכס.
גידול בהוןאם בכוונתך למכור את נכס הנדל"ן
שברשותך, עדיין תוכל להרוויח מהמכירה. בזמן החזקתך בנכס שימשו חלק מההכנסות מדמי
השכירות לפירעון הלוואה שנטלת לרכישת הנכס. בנוסף, הנכס שקנית לפני שנים סביר
להניח כי עלה בערכו.
מחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה. זאת גם כתוצאה
מהאינפלציה שגרמה לעליית מחיר הנכס.בפשטות, זה אומר שאתה מרוויח כסף לא רק מהתזרים
השוטף של דמי השכירות (כאשר הנכס ברשותך), אלא גם בזמן שאתה מוכר אותו.
עליית ערךבוא נניח כי ברשותך 1000 מניות של טבע, מה ביכולתך לעשות בכדי להשביח את
הנכס הזה ולהעלות את ערך המניות? סביר להניח שכלום. זה תלוי בעיקר בתנאי השוק
ובביצועיה העסקיים של חברת טבע.מצד שני, אם ברשותך נכס נדל"ני, אתה מחליט
כיצד ברצונך להגדיל את ערכו של הנכס. אתה נמצא בשליטה מלאה. הדבר החיובי בנוגע
להשבחת ערך הנכס הינו שהנכס משביח הרבה יותר מהכסף שהוצאת על השבחתו (למשל
שיפוצים).
שימוש במינוףהיתרון הבא של השקעה בנדל"ן
מניב הינו המינוף הפיננסי. מינוף הינו מונח פופולרי מאוד בנדל"ן. אתה יכול
להשתמש במינוף בכדי לרכוש נדל"ן. הבנקים מאשרים לך לקבל הלוואות בכדי לרכוש
נכסי נדל"ן. אם למשל הינך רוכש נכס ששוויו 100,000$,
אינך מוכרח להוציא את כל הסכום מכיסך.
תוכל לשלם למשל 15,000$ מכיסך ולבקש מבנק הלוואה של 85,000$.ע"י שימוש חכם
במינוף, תוכל לרכוש נכס שערכו גבוה פי כמה וכמה מיכולתך הפיננסית.
כפי שציינתי קודם, מיליונרים משתמשים בכסף המיוצר בעסקיהם בכדי להשקיע בנדל"ן
מניב. אבל מה אם אין ברשותך שום עסק, או שאין לך את ההון העצמי הדרוש לרכישת נכס?
או גרוע מזה, אתה מובטל ואין לך הכנסה. במצב כזה כדאי שתדע, כי ישנם נכסים מסוימים
שניתן לרכוש גם ללא הון עצמי במקרים מיוחדים, בהם ניתן לקבל הלוואה בגובה 100%
מעלות הנכס.
הטבות מסאחת מהטבות המס המשמעותיות בבעלות על נדל"ן מניב הינה שניתן לקבל פחת
לצורכי מס הכנסה לאורך תקופה מסוימת של חיי הנכס. למרות שהפחת אינו הוצאה שוטפת
במזומנים, חוקי המס מתירים את ההוצאה בניכוי, מה שמוביל לחיסכון בנטל המס על
המשקיע.
בשל סיבה זו מכונה הפחת כ"מגן
מס".כמו-כן, במקרים רבים ניתן לנכות את הוצאות הריבית על ההלוואות הנלקחות
ע"י המשקיע לצורך מימון הרכישה, וכן הוצאות נוספות (כגון אחזקה וניהול הנכס,
הנח"ש וייעוץ וכו').
סיכוםאין ספק כי להשקעה בנדל"ן מניב ישנם יתרונות רבים. אך מנגד, יש לזכור
שנכסי נדל"ן אינם נזילים כמו נכסים אחרים כגון מניות. יש לקחת בחשבון כי עשוי
לקחת זמן מה בטרם תמצא קונה לנכס שלך.אולם, נדל"ן מניב עשוי לספק לך את
המרכיב החיוני ביותר לעצמאותך הפיננסית, שהוא תזרים מזומנים מוצלח ועמיד.
זה הכל עד כה, מקווה שאהבתם. פרגנו בתגובות!
תודה
רבה :-)_______________________________________________________________________
|
